Si los planificadores se salen con la suya, una esquina de 40.000 metros cuadrados de Weekley Hall Wood, parte de un antiguo bosque cerca de Kettering en Northamptonshire, pronto será asfaltada y reemplazada por un almacén gigante. ¿La razón? El boom de las entregas al día siguiente.
El comercio electrónico ahora representa una de cada cuatro libras gastadas en el sector minorista, un aumento de nueve puntos porcentuales desde mayo de 2019. Pero todas esas cosas deben almacenarse en algún lugar antes de que lleguen en cajas de cartón a nuestra puerta. Y ese en algún lugar está el “triángulo dorado”, una vasta extensión de tierra entre Northamptonshire, Tamworth y Nottingham.
Las empresas de logística y los gigantes minoristas en línea eligen el área porque es posible llegar a más del 90 por ciento de la población del Reino Unido en un viaje de cuatro horas desde cualquier lugar dentro del triángulo. Es la razón por la que Asda fue la primera empresa en establecerse en lo que ahora se llama Magna Park Lutterworth, un parque logístico de 550 acres con 771,155 metros cuadrados de espacio de almacenamiento, a fines de la década de 1980. Desde entonces, se ha convertido en uno de los principales centros logísticos del Reino Unido.
Pero, a medida que aumenta nuestra predilección por las compras en línea, el triángulo dorado se hace más grande, no solo en la densidad del espacio de almacenamiento dentro del área, sino también en el área en sí. “Se está extendiendo hacia el norte, se está extendiendo hacia el sur, se está extendiendo hacia el este, y ahora es más un diamante”, dice Kevin Mofid de Savills, la agencia inmobiliaria, que supervisa la capacidad de los almacenes en todo el Reino Unido. El triángulo dorado, o diamante, ahora se extiende hasta Milton Keynes, tan al este como Peterborough, y toca Derby o incluso el sur de Yorkshire en su extremo norte. Sin embargo, mientras que el espacio del almacén se dispersa más lejos, es en su núcleo donde se están produciendo los cambios más importantes.
En 2015, el triángulo dorado albergaba 13,4 millones de metros cuadrados de espacio de almacenamiento, o poco más de 1.875 campos de fútbol. En un informe que se publicará esta semana, Savills ahora cree que se ha expandido a 18,5 millones, un valor extra de 715 campos de fútbol. Y se expandirá aún más. Magna Park Lutterworth tiene permiso de planificación para expandir su capacidad de almacenamiento en un 60 por ciento desde su tamaño actual. Una vez expandido, cubrirá un área equivalente a 208 campos de fútbol.
Las razones de su expansión, y la del triángulo dorado en general, es el resultado del auge del comercio minorista en línea, que, año tras año, requiere que las empresas almacenen más opciones e inventario, lo que requiere almacenes cada vez más grandes. Los almacenes de compras en línea requieren alrededor de tres veces la huella logística de las tiendas físicas. En los últimos seis años, el tamaño del almacén promedio en el Reino Unido ha aumentado de 20.160 metros cuadrados a alrededor de 31.590 metros cuadrados.
La demanda también ha aumentado debido a varios choques de oferta en los últimos años. El brexit y los temores al caos en las fronteras, que interrumpieron el comercio mundial, hicieron que muchas empresas compraran espacio de almacenamiento para tener más existencias de lo habitual en los últimos tres o cuatro años. Las compras de pánico provocadas por el temor a la escasez de alimentos durante las primeras etapas de la pandemia hicieron que las empresas invirtieran más en más almacenes. Los problemas con el transporte marítimo en los últimos 18 meses, incluidos los cierres de puertos para combatir el Covid-19 y la interrupción del canal de Suez , una ruta comercial importante, centraron las mentes aún más. “Todos estos factores macro están conspirando al mismo tiempo”, dice Mofid. “La gente quiere tener más inventario. Está cambiando el modelo de ‘justo a tiempo’ a ‘por si acaso’ “.
Y ‘por si acaso’ significa más almacenes en un área ya cubierta por las señas de identidad del boom del comercio electrónico. Las personas que viven y trabajan dentro del triángulo-diamante están cada vez más preocupadas por el impacto que los cambios están teniendo en su comunidad, y ahora están comenzando a contraatacar. “Estamos en el centro, estamos cerca de las conexiones por carretera, y es por eso que, en última instancia, parece que tenemos más de lo que nos corresponde en almacenes”, dice Ash Davies, un concejal conservador del Ayuntamiento de Rothwell, que se encuentra en el borde este del Golden forma-de-bordes-variables. “Con el comercio electrónico y la venta minorista y todas las tiendas en línea, la demanda es cada vez mayor”. Davies es realista, “claramente tienen que guardar sus cosas en algún lugar”, dice, pero quiere que el desarrollo se haga de una manera que cuide a la comunidad y los espacios que usan.
Davies notó por primera vez que los almacenes se convirtieron en un problema a mediados de la década de 2000, coincidiendo con el auge de Amazon. “Está impulsado por el comportamiento del consumidor”, dice. “Los consumidores están cambiando a Internet por razones de conveniencia y seguridad de Covid”. Sin embargo, el impacto se siente profundamente en quienes viven allí.
Steve Esler solía trabajar en el sector de almacenamiento, trabajando para un desarrollador de software que proporcionaba sistemas automatizados de recolección y embalaje del tipo que llenan los camiones y camiones que ahora se arrastran por las carreteras cerca de Brambleside en Kettering, donde ha vivido durante los últimos 23 años. años. “Francamente, es un caos”, dice. La A14 a menudo se detiene debido a la cantidad de camiones, y algunos derraman sus cargas: “no pasa una semana sin que un camión haga eso en Corby o Kettering”, afirma. (Los derrames recientes en las carreteras de Northamptonshire incluyen casos de bebidas energéticas , jarras de desinfectante de manos y una gran cantidad de despojos ). “Es bastante desagradable conducir por aquí”, dice. “Los residentes de Kettering, Corby y las áreas circundantes se están hartando”.
Esler is one of the organisers of a 16,000-strong petition against a planned warehouse site that would result in the destruction of a local wood and wildflower meadow. He admits there are benefits to the warehouse boom in the golden triangle – including impacts on house prices and employment – but also drawbacks when it comes to air quality and the climate. “It’s snuck up on us,” he says. Twenty-five years ago, there were warehouses tucked away in industrial estates; then ten or 15 years ago, things started to accelerate. “Over the last five years there’s been a real boom in warehousing,” he says. “Demand for distribution and storage centres went through the roof. It’s understandable, but there comes a point where you have to think we’re putting too many of these up.”
He lists off the planned and part-built developments – a 232,000 square metre warehouse in Kettering, another 279,000 million square metre one in Corby – with weariness. “It seems like all the green spaces we love and enjoy around the area seem to be disappearing,” he says. While that may sound nimbyist, it’s something Davies agrees with, worrying that development is taking place on greenfield, rather than brownfield, land.
Both Davies and Esler take umbrage with the rise in speculative warehouse building – cavernous sites being constructed without a specific tenant in mind – because they often clear out green space without ever being usefully put to work. Esler claims four or five warehouses near the A14 were built two years ago without being filled. (In fact, two of the sites at Crossfire 14 have recently been taken up, and the warehouse vacancy rate across the East Midlands currently stands at just over five per cent – which, under normal circumstances, would be expected to trigger rental growth, according to Savills.) “They’ve been built to meet demand from investors in Europe, the Middle East and the United States to achieve returns on their cash,” says Samir Dani, professor of operations management and deputy director of Keele Business School. Texas-based investment firm Hines has bought at least five warehouses in the golden triangle in less than a year, while American pension investor Blackstone is also a big buyer.
“The crucial thing is the infrastructure keeps pace with growth, and any developments have a good business plan behind them so we aren’t left with lots of empty warehouses built for speculative letting,” Davies says. He welcomes companies with a long-term plan to bolster jobs. “The unfavourable side comes from when they’re left empty, really, and there’s no clear demand for them.” North Northamptonshire Council, which covers the area including Kettering and Corby, did not respond to a request for comment.
Los pronósticos de los analistas Forrester predicen que las compras en línea representarán el 37 por ciento de todos los minoristas en el Reino Unido para 2025, frente a su nivel actual de alrededor del 28 por ciento. “Si eso sucede, necesitaremos seis millones de metros cuadrados de espacio de almacenamiento, solo para los minoristas en línea”, dice Mofid. En un año típico, un tercio del nuevo espacio de almacenamiento se construye en el triángulo dorado. Eso sería otros dos millones de metros cuadrados (o el tamaño de 29.499 hogares promedio en el Reino Unido ) en los próximos cuatro años. “Pero, dado el lugar donde está la demanda y la demanda, hay muchas razones para pensar que necesitaremos más espacio”, dice Mofid.
Eso podría venir de diferentes formas. Podría significar que el triángulo dorado se expande aún más, o un desarrollo más denso en el área actual designada como el centro logístico del Reino Unido. “Aún estamos muy lejos de esto, pero en algún momento llegará a una situación en la que será comercialmente viable construir almacenes de varios pisos, o incluso subterráneos”, dice Mofid. Predice que, en los próximos diez o 20 años, habrá “una discusión comercial sobre la intensificación de la tierra que ya existe”.
Pero si cree que todo es problema de otra persona, piénselo de nuevo. El triángulo dorado es solo un indicador de los problemas que probablemente enfrentará el resto del país. Un impulso para la descarbonización y para reducir las millas de carretera y convertirse en cero neto está empujando a los centros de distribución fuera del triángulo dorado. Resulta que los almacenes están en movimiento, y están llegando a una ciudad cercana a usted. Y llegan más rápido porque amas demasiado la entrega al día siguiente de Amazon Prime, según CBRE. Dos tercios de los minoristas en línea de Europa dijeron a la inmobiliaria que estaban planeando expandir sus operaciones logísticas fuera de los centros tradicionales.
Y todo esto significa que aumentará la demanda de almacenes más cercanos a casa. “El triángulo dorado no es el final del camino”, dice Dani. “Se propagará a otros lugares”.
Fuente:
Stokel-Walker, C. (2021, 23 junio). Warehouses are taking over the Earth. Recuperado 23 de junio de 2021, de https://www.wired.co.uk/article/warehouses-next-day-delivery